O novo Zonamento chega em 2024

O Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, Nuno Santos Félix, afirmou, em entrevista ao Jornal de Negócios, que “o valor fiscal dos imóveis está desalinhado face ao valor de mercado e que o novo Zonamento, para efeitos de IMI, que devia ter sido anunciado em 2020, ainda não aconteceu, o que faz com que o Valor Patrimonial Tributário de muitos imóveis esteja desajustado”.

Está, assim, eminente uma nova revisão do Zonamento, onde serão atribuídos novos Coeficientes de Localização, antevendo-se que os mesmos sofram uma subida, na sua generalidade, reflexo da subida dos valores no mercado imobiliário.

Este foi um tema que abordámos, esta semana, no Expresso, num artigo onde é explorada a forma como vai mudar a avaliação fiscal das casas e qual o impacto nos impostos sobre o património, que poderá consultar aqui.

O que é o Zonamento e que impactos é que terá uma nova revisão?

O Zonamento define os Coeficientes de Localização mínimos e máximos dos prédios a serem aplicados em diferentes zonas do município, consoante o tipo de afetação (quer se trate de prédios para habitação, comércio, serviços ou indústria). Para definir zonas homogéneas consideram-se várias caraterísticas como as acessibilidades, proximidade de equipamentos sociais (designadamente escolas, serviços públicos e comércio) e redes de transportes públicos.

O Coeficiente de Localização é um dos multiplicadores contemplados na fórmula de cálculo do Valor Patrimonial Tributário, introduzido pela reforma da Tributação do Património em 2003 (decreto-lei 287/2003, de 12 de Novembro).

VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

VPT= Valor Patrimonial Tributário; Vc = Valor de construção; A = Área ajustada; Ca = Coeficiente de afetação (uso a que se destina o imóvel); Cl = Coeficiente de localização (determinado por zonamento); Cv = Coeficiente de vetustez (Reflete a idade do imóvel)

De acordo com o definido no Código do IMI (CIMI), a Autoridade Tributária deveria fazer uma revisão dos Coeficientes de Localização de três em três anos. Ainda que estivesse prevista uma revisão do Zonamento em 2019, onde o trabalho de revisão já se encontrava em curso, por iniciativa da CNAPU, desde 2015 que os Coeficientes de Localização não são revistos – (Portaria n.º 420-A/2015, de 31 de dezembro) com efeitos nas avaliações solicitadas a partir de 1 de janeiro de 2016.

Esta variável é importante para aproximar os Valor Patrimoniais, atribuídos pela AT, dos valores de mercado dos imóveis, pelo que, atendendo às dinâmicas dos mercados imobiliários e dos preços dos imóveis, que têm estado a atingir valores históricos, impactando particularmente a crise da Habitação, espera-se que este novo Zonamento venha a adotar valores mais próximos dos valores de mercado, corrigindo os desvios existentes.

Assim, se existe uma intenção de aproximar os Valores Patrimoniais Tributários aos valores de mercado, podemos concluir que os VPT estão ainda muito abaixo dos valores de mercado e, sendo este fator um multiplicador, o aumento destes coeficientes terá um impacto direto na avaliação patrimonial tributária dos imóveis e, consequentemente, no aumento da carga fiscal que incide sobre o Património, em sede de IMI, AIMI e IMT.

Antecipe o novo Zonamento e reduza já o seu IMI

Quais são os Coeficientes que estão definidos por lei?

Os Coeficientes de Localização variam numa escala de 0,4 (o mais baixo) a 3,5 (o mais alto), podendo ser distintos para as diferentes utilizações (habitação, comércio, serviços e indústria) com a mesma localização. Através do Portal das Finanças, é possível aceder a um mapa com os coeficientes de localização em Portugal.

Com a valorização do mercado imobiliário em várias zonas do País, é expectável que a revisão dos coeficientes acabe por determinar uma subida do VPT. No entanto, podem existir zonas em que esses coeficientes sejam reduzidos, e aí a fatura do IMI poderá cair. Contudo, atendendo ao que se tem vindo a anunciar, prevemos que os Coeficientes irão subir, na sua generalidade.

Vai haver alterações nos escalões definidos atualmente?

O valor máximo, de 3,5, já terá um peso bastante significativo no VPT dos imóveis.

Este Coeficiente máximo não está determinado em muitas zonas do país, apenas nas zonas mais centrais, onde efetivamente os valores de mercado são mais altos e onde existe pouca oferta. Em Lisboa, por exemplo, existe um coeficiente de 3,5 na Avenida da Liberdade, para todas as afetações.

A título de exemplo, se compararmos um imóvel situado numa zona onde o Coeficiente de Localização é de 1,00 com um imóvel onde o Coeficiente de Localização é 3,5, estamos a concluir que o ‘mesmo imóvel’ tem um VPT 3,5 vezes superior na Avenida da Liberdade.

Adicionalmente, existem outros fatores que podem fazer a distinção de localizações excecionais, como é o caso do Coeficiente de Qualidade e Conforto, que poderá ainda ‘pesar’ o VPT com a atribuição de elementos majorativos que assentam nas ‘operacionalidades relativas’ e ‘localização excecional.

No nosso entender, apesar de antevemos que os Coeficientes vão subir, na sua generalidade, na maior parte das zonas não chegará a este máximo. No que diz respeito à subida do escalão máximo, sabendo que no último Zonamento houve uma subida de 3,00 para 3,50, não podemos excluir totalmente esta hipótese.

O novo zonamento é feito de forma automática pela AT?

Importa ressalvar que esta alteração irá incidir de forma direta para os prédios novos ou para prédios que sejam alvo de reabilitação e/ou obras de alteração. Em qualquer uma destas situações, o contribuinte é obrigado a declarar os dados corretos do seu imóvel, sob forma de submissão de Modelo 1 de IMI, onde resultará uma avaliação sobre esse imóvel. Nessa altura, os Coeficientes de Localização que estiverem definidos vão influenciar de forma direta o Valor Patrimonial dos imóveis, não sendo estes objeto de reclamação por parte dos contribuintes.

De acordo com a nossa experiência, a atualização dos Valores Patrimoniais não se deverá processar de forma automática nos imóveis que já se encontram avaliados, pelo que, para que as alterações introduzidas pelo novo Zonamento produzam efeito, é necessário que os contribuintes solicitem um pedido de avaliação do seu imóvel.

Ou seja, para os imóveis existentes, apenas um pedido de reavaliação do imóvel por iniciativa do proprietário ou da Câmara Municipal resultará numa nova avaliação e, consequentemente, na diferença dos impostos a pagar.

Antecipe o novo Zonamento e reduza já o seu IMI

Para além do novo Zonamento, existem outros fatores que podem vir a agravar esta situação?

Nos últimos anos, temos vindo a assistir ao aumento de outro fator de ponderação da fórmula de cálculo do VPT – O Valor de Construção (Vc).
O preço, por m2, para efeitos do valor base dos prédios edificados foi fixado nos 600 euros em 2003 e 2004, tendo subido para os 612,5 euros em 2005 e para os 615 euros em 2006 – valor em que se manteve até 2008.

Em 2009, devido aos efeitos da crise financeira e económica que já se começavam a sentir, baixou para os 609 euros. Um ano depois, registava nova descida, para os 603 euros, patamar onde se manteve congelado até 2018, tendo avançado para os 615 euros em 2019, valor que se manteve até 2021. No ano de 2022, o preço por m2 foi fixado em 640 euros e, em 2023, atingiu o seu valor máximo, de 665€/m2.

Tendo em conta este aumento crescente que assistimos nos últimos anos, e atendendo ao aumento de custo na construção, impactado por diferentes fatores externos, e ainda que seja uma apreciação sem conteúdo vinculativo, admitimos que em 2024 poderá haver um novo aumento deste multiplicador. Acresce ainda que, tendo em conta o panorama económico que estamos a assistir, também não se sabe se os Municípios irão agravar as taxas de IMI, de modo a aumentar a receita do estado.

Não há, portanto, nada a fazer para se conseguir uma redução do IMI?

Não será bem verdade.

Para já, não temos ainda a publicação do novo Zonamento e dos novos Coeficientes de Localização, pelo que, ao promover-se uma reavaliação do imóvel o quanto antes, os coeficientes a aplicar serão os que se encontram em vigor à data da submissão, e poderemos garantir que não sofrem o aumento anunciado.

Além disso, ainda que seja refletido o aumento do Valor de Construção na fórmula a aplicar nas avaliações requeridas, se for feita uma análise criteriosa dos componentes que servem de cálculo ao Valor Patrimonial, especialmente no que diz respeito aos fatores técnicos – como as áreas e as caraterísticas da construção – é possível que o proprietário do imóvel obtenha uma redução deste Valor Patrimonial e, consequentemente, do IMI, se o fizer ainda este ano.

Tendo em conta alguns efeitos inesperados, que possam gerar um aumento do seu Valor Patrimonial, a Ayming recomenda-lhe que antes de desencadear um procedimento de avaliação junto da Administração Fiscal e Aduaneira se avaliem os pressupostos e consequências, evitando, assim, que haja efeitos indesejados.