As exceções à regra no Código do IMI

Prédios do tipo: Outros

O código do IMI introduziu uma reforma profunda no sistema de avaliação dos prédios urbanos em Portugal, mostrando uma maior objetividade e coerência na forma de os avaliar, mas continuam a haver algumas exceções dentro da regra.

Este método de avaliação é aplicado através de uma fórmula que permite determinar os Valores Patrimoniais Tributários (VPT) assentes em critérios de avaliação objetivos, que ajustam fatores semelhantes, como é o caso da afetação, área de construção, elementos de qualidade e conforto, idade e localização dos imóveis.

Esta fórmula de cálculo do VPT, constante no artigo 38º do CIMI, é aplicada na generalidade dos prédios urbanos, permitindo que imóveis semelhantes e com localizações e caraterísticas semelhantes não tenham grandes divergências de valor a ser tributado.

No entanto, existem algumas exceções que não podem seguir a fórmula de calculo do VPT, em virtude da natureza das suas construções, pelo seu uso específico e pela singularidade da tipologia de imóvel. Dentro dessas exceções, existem vários tipos de imóveis que se enquadram neste método de avaliação, ao qual a Autoridade Tributária designa por prédios do tipo ‘Outros’, e que podem ser consultados na Portaria nº 11/2017, de 9 de Janeiro, como por exemplo:

• Barragens;
• Instalações de transformação de eletricidade;
• Estádios e outros recintos desportivos;
• Pavilhões multiusos;
• Parques temáticos;
• Campos de Golf;
• Instalações de atividades pecuárias;
• Postos de abastecimento de combustíveis;
• Entre muitos outros (Consultar Portaria nº 11/2017, de 9 de Janeiro).

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O que diz o Código do IMI?

Analisando o CIMI, esta é uma das exceções dentro da regra, uma vez que estes prédios devem então ser avaliados através de outro método de avaliação, que não a mera aplicação da fórmula de cálculo estabelecida no artigo 38º do CIMI. Isto deve-se ao facto de este tipos de imóveis possuírem caraterísticas diferenciadoras, que não são comparáveis com os edifícios de construção convencional.

Assim, para este tipo de prédios, devem ser ponderados essencialmente 2 fatores: método de custo adicionado do valor do terreno – previsto no nº 2 do artigo 46º do CIMI.

Este método de avaliação procura, igualmente, manter o caráter objetivo das regras de avaliação imobiliária para fins fiscais. Contudo, verifica-se que existe alguma falta de objetividade quando comparamos avaliações de imóveis com a mesma tipologia.

Exemplo desta divergência

Imóveis semelhantes podem ter avaliações com valores muito dispares entre si. Por exemplo, no caso de dois Campos de Golf que estejam localizados no Algarve, um no Sotavento e outro no Barlavento, estes têm um custo de construção/m2 e um custo de terreno/m2 bastante díspares entre si, o que por si só traz alguma ambiguidade de critérios de avaliação.

Ainda no que diz respeito à desvalorização das construções, e comparando com os imóveis que são avaliados pelo método de avaliação com a fórmula de cálculo ‘normal’, temos fatores de depreciação que vão sendo aplicados à medida que o imóvel ‘envelhece’. No caso dos imóveis do tipo ‘Outros’, não existindo este fator de ponderação, não pode o mesmo ver o seu valor patrimonial reduzido, devido à idade do imóvel. Mesmo no que diz respeito a fatores de valorização e desvalorização da zona em que se insere, uma vez que estas avaliações apenas ponderam dois fatores, os mesmos não contemplam as variações que possam ocorrer no que diz respeito valorização/desvalorização imobiliária que possa estar a acontecer na zona onde se insere o imóvel.

Ou seja, num pedido de reavaliação, se ponderarem os dois elementos que definem a fórmula inicial custo de construção e valor do terreno, não existe variação com o passar dos anos para aquele, e a avaliação mantém-se constante ao longo dos tempos, o que pode não ser justo quando comparado com os imóveis que são avaliados sob a fórmula de cálculo convencional, que sofrem uma depreciação ao longo dos anos, e acompanham as valorizações/desvalorizações do mercado imobiliário.

Por ser um tema que se pode tornar ambíguo, existem muitos imóveis que não são reavaliados com a periodicidade que deveriam.

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Imóveis Classificados

Dentro do Estatuto dos Benefícios Fiscais, existe outra das exceções dentro da regra que pode ser estudada pelos proprietários e que poderá não estar a ser bem explorada: a isenção para Prédios Classificados.

Esta isenção surge ao abrigo da alínea n) do artigo 44º do EBF e deve ser atribuída a ‘Prédios classificados como monumentos nacionais e prédios individualmente classificados como de interesse público ou de interesse municipal, nos termos da legislação aplicável’.

Os imóveis podem ser classificados por interesse histórico, cultural e/ou arquitetónico. O mesmo imóvel poderá ter características cumulativas, que lhe conferem uma classificação Mista.

Esta matéria encontra-se regulada na Lei de Bases de Proteção do Património Cultural, aprovada pela Lei n.º 107/2001, de 8 de setembro, e no Decreto-Lei n.º 309/2009, de 23 de outubro, que estabelece o procedimento de classificação dos bens imóveis de interesse cultural, bem como o regime jurídico das zonas de proteção e do plano pormenor de salvaguarda.

Monumentos Nacionais e Prédios de Interesse Público

A Classificação dos prédios como monumentos nacionais e os prédios individualmente classificados como de interesse público é atribuída pelo Ministério da Cultura – Direção Geral do Património Cultural. No caso da classificação por interesse municipal, esta é reconhecida pelo Município onde se insere o imóvel.

Ao ser atribuída esta categorização ao imóvel, o proprietário tem reconhecido o direito de Isenção de IMI, que começa a partir do momento em que se verifica essa mesma Classificação (ou se verifique o reconhecimento da isenção pelo município). Sendo esta uma isenção atribuída ao imóvel, mesmo que haja uma transmissão de proprietário, o imóvel mantém a isenção.

Esta isenção perdura desde que se mantenham reunidas as características que serviram de base à classificação do imóvel.

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