Orçamento do Estado 2024: Que novidades traz ao Código do IMI?

Orçamento do Estado 2024: Que novidades vem trazer ao Código do IMI?

O Orçamento do Estado para 2024 trouxe algumas novidades relativas a assuntos relacionados com a Fiscalidade.

No que diz respeito ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), foram introduzidas algumas alterações que vão trazer algumas surpresas. Estas vão acabar por ‘pesar’ no orçamento dos particulares e, principalmente, das empresas. Estas alterações foram introduzidas no âmbito do programa ‘Mais Habitação’ (Lei 56/2023 de 6 de Outubro), um ambicioso plano para promover o acesso à habitação a custos acessíveis.

De seguida, destacamos algumas das novidades que consideramos mais relevantes do Orçamento do Estado para 2024:

Código do IMT

Artigo 7.º – Isenção de Prédios para revenda

Na lei anterior, esta isenção era aplicada quando o prédio fosse revendido (sem ser novamente para revenda) no prazo de 3 anos. Atualmente, o prazo foi reduzido e, na lei atual, é aplicada esta isenção ‘Quando o prédio tenha sido revendido sem novamente para revenda, no prazo de um ano’.

Esta alteração traz uma maior pressão sobre uma sociedade cujo objeto seja a compra e venda de imóveis, pois apenas pode obter uma isenção de IMT se o imóvel estiver na sua posse por apenas um ano. Isto pode vir a obrigar estas empresas a serem mais ‘agressivas’ no processo de venda do imóvel. Possivelmente, poderá ter de baixar o valor do imóvel para conseguir vender mais depressa, a fim de obter o benefício em causa.

Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto – Conceito fiscal de Prédio Devoluto

Relativamente aos prédios devolutos, a lei não está muito clara quer na sua redação, quer na sua aplicabilidade.

Artigo 5.º – Dever de cooperação

Foi alterada a redação, de modo a que as empresas de telecomunicações, gás, eletricidade e água enviem, obrigatoriamente, aos municípios, até ao dia 1 de outubro de cada ano, uma lista atualizada da ausência de contratos de fornecimento ou de consumos ou de consumos baixos. Esta deverá ser enviada por cada prédio urbano ou fração autónoma. A lista deverá conter, obrigatoriamente, a identificação matricial de cada prédio.

Esta identificação servirá para aplicar o agravamento na tributação de IMI, que deveria ser comunicada ao contribuinte. Aparentemente, isto nem sempre está a acontecer.

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Código do IMI

Artigo 11.º-B – Isenção aplicável a terrenos para construção de habitações e prédios destinados a uso habitacional

Com o Orçamento do Estado para 2024, ficam isentos de IMI os terrenos para construção que estejam a ser alvo de um procedimento administrativo de controlo prévio para obras de construção, ou seja, cujo projeto esteja a ser alvo de licenciamento ou Comunicação prévia ou outro procedimento administrativo, ainda que não tenha tido resposta por parte das entidades.

Ficam, igualmente, isentos de IMI os prédios que estejam a ser alvo de procedimento de controlo prévio para utilização habitacional, junto da entidade competente.

Esta isenção, quer no caso dos terrenos para construção, quer no caso dos edifícios construídos, apenas se aplica em imóveis que se destinam a Habitação e é requerida pelos sujeitos passivos ao chefe de Finanças da área da situação do prédio, mediante apresentação de requerimento e documento que comprove a situação do procedimento.

Estão excluídos da abrangência desta isenção os sujeitos passivos que tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, OU sejam uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por outra entidade que tenha domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável.

Este benefício é uma mais-valia para os investidores, pois durante o período de licenciamento que, por vezes se apresenta longo com as burocracias camarárias, podem canalizar o valor destinado ao IMI noutros investimentos, ou até mesmo para financiar o início das obras.

Artigo 44.º – Coeficiente de vetustez

A alteração, introduzida pela nova lei, dita o seguinte:

Para efeitos da liquidação, o coeficiente de vetustez dos prédios que constituam, total ou parcialmente, estabelecimentos de alojamento local na aceção do n.º 1 do artigo 2.º do Decreto–Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, é sempre 1.

Ou seja, no caso de prédios (ou parte de prédios) que estejam afetos a Alojamento Local, há um agravamento na tributação, uma vez que os imóveis serão tributados como se fossem prédios novos (ainda que tenham mais de 2 anos), com um Coeficiente de vetustez de 1,00.

Artigo 112.º – Taxas

De acordo com este artigo, os Municípios podem aplicar um agravamento da taxa de IMI, superior à estabelecida na lei anterior. Esta pode ocorrer em prédios rústicos com áreas florestais que se encontrem em situação de abandono.

Com a lei anterior, esse agravamento podia ser majorado até ao dobro. Na lei atual, pode ser majorado até ao triplo da taxa.

No caso dos prédios rústicos, a taxa é igual em todos os municípios, 0,8% sobre o VPT dos imóveis.

Artigo 112.º-B – Prédios devolutos localizados em zonas de pressão urbanística

No que diz respeito às alterações introduzidas neste artigo, concluímos que é agravada a tributação para:

• imóveis que se considerem devolutos e em ruínas;
• terrenos destinados a habitação, em zonas de pressão urbanística.

Enquanto que, na lei anterior, o agravamento era elevado ao sêxtuplo, agravada, em cada ano subsequente, em 10% (limite máximo o valor de 12 vezes a taxa prevista), a nova redação conta com um agravamento elevado ao décuplo, agravado, em cada ano subsequente, em 20% (limite máximo o valor de 20 vezes a taxa prevista). Estes agravamentos poderão, ainda, ser majorados por deliberação das assembleias municipais, consoante a sua situação.

Este agravamento já era penoso para a maioria dos proprietários com prédios nesta situação, e irá piorar a partir deste ano.

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Aplicação prática da nova Lei do Orçamento do Estado para 2024

Vejamos o seguinte exemplo, de um prédio situado em Lisboa, com um VPT de 1M €. A taxa aplicável seria de 0,3%, sendo que o proprietário pagaria 3.000,00€ de IMI.

Em 2023, se o prédio fosse identificado como prédio devoluto e tivesse numa zona de pressão urbanística, pagaria 6 vezes a taxa de imposto, ou seja, pagaria um valor de 18.000€.

Em 2024, para o mesmo imóvel, e com o mesmo VPT, vão ficar a pagar 30.000€ de IMI.

Em suma, esta é a novidade do Orçamento do Estado para 2024 que vai penalizar mais os proprietários em Portugal.

É certo que esta nova redação e este pacote de medidas vem ao encontro do que se tem vindo a anunciar. O problema da Habitação em Portugal é um tema bastante polémico, que tem vindo a prejudicar muitas famílias e que tem de ser tratado com a maior urgência.

Estas medidas procuram ‘responsabilizar’ os proprietários de prédios que se encontram em estado devoluto ou em ruína, ainda mais quando limitam o acesso à Habitação por parte de quem mais precisa.

Por outro lado, a culpa da crise da Habitação não deve ser exclusivamente atribuída aos proprietários particulares, pois grande parte da culpa vem da falta de medidas que não estão a ser aplicadas e que originaram o problema que agora estamos a assistir.

Simultaneamente, existem ainda algumas alterações ao código do IRC e IRS que beneficiam os proprietários com casas para arrendamento.