Novidades no IMI: saiba o que muda em 2024

O Secretário de estado dos Assuntos Fiscais, Nuno Santos Félix, anunciou, no último trimestre do ano passado, um conjunto de medidas que se poderão considerar novidades no IMI, já para o ano de 2024.

A divulgação, por parte do Secretário de Estado, de que teria de ser feita uma atualização do Zonamento, com a determinação de novos coeficientes de localização, anuncia a intenção do governo em agravar a carga fiscal em sede de IMI, em especial para os imóveis em localizações premium. Este foi um assunto que esteve “adormecido” com a pandemia de COVID-19, mas que volta agora à agenda do Governo.

No que diz respeito ao Valor de construção por m2, já em 2023 se tinha verificado um aumento significativo, para o valor mais alto de sempre, que se manteve este ano.

Relativamente aos Coeficientes de desvalorização da moeda a aplicar em 2023, também resultam num agravamento do Valor Patrimonial, uma vez que foram publicadas taxas mais altas, face a anos anteriores, sendo estas aplicadas diretamente aos Valores Patrimoniais Tributários (VPT) dos imóveis, originando sempre uma subida do Valor Patrimonial e, consequentemente, do valor de IMI e AIMI a pagar.

Saiba como reduzir o IMI associado ao seu Património Imobiliário

Vejamos melhor o que significa cada uma destas novidades no IMI e quais as implicações diretas que estes têm na carga fiscal aplicada ao património imobiliário:

Novidades no IMI: Valor de Construção

O Governo anunciou, através da Portaria n.º 16/2024, que o Valor médio de construção vai manter-se nos 665€/m2, em 2024.

Este valor, que serve de cálculo para a determinação do Valor Patrimonial dos imóveis, é o mesmo que estava determinado em 2023, onde se fixou no valor mais alto de sempre, com um aumento de 25 euros face ao ano anterior.

Durante alguns anos, devido à crise no sector da construção, verificou-se uma estabilização deste valor, mais concretamente:

Os aumentos verificados no Valor de construção, nos últimos anos, são reflexo do crescimento no sector da construção. Uma vez que o Código do IMI propõe aproximar os Valores patrimoniais dos valores venais dos imóveis, o aumento do Valor de construção reflete a tendência do mercado imobiliário, das oscilações do preço dos materiais e da mão de obra no sector da construção, da economia do país, entre outros fatores de ponderação.

No entanto, os sucessivos aumentos que o Valor de Construção tem registado não implicam que o IMI a pagar pelos seus imóveis vá aumentar, uma vez que este é apenas uma das componentes do cálculo do VPT.

Cálculo do VPT

Para calcular o Valor Patrimonial de um prédio urbano, a fórmula determinada no código do IMI pondera os seguintes fatores:

VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

VPT= Valor Patrimonial Tributário; Vc = Valor de construção; A = Área ajustada; Ca = Coeficiente de afetação (uso a que se destina o imóvel); Cl = Coeficiente de localização (determinado por zonamento); Cv = Coeficiente de vetustez (Reflete a idade do imóvel)

Num processo de reavaliação, em que o imóvel tenha sido avaliado há mais de 3 anos, temos já a certeza que este fator vai aumentar. Em alguns casos, verifica-se um aumento de 10% só neste fator de ponderação, dependendo do ano em que o imóvel foi avaliado.

No entanto, ao analisarmos o imóvel de raiz, poderemos encontrar outros coeficientes que não estão de acordo com a realidade dos imóveis, permitindo uma redução do Valor Patrimonial dos imóveis, com reflexo direto no IMI e no AIMI a pagar.

Coeficiente de desvalorização da moeda

Foi publicada uma Portaria, a 8 de novembro de 2023, que anuncia o incremento, em sede de IMI, de 6,75% para imóveis que se destinem a Habitação e de 9% no caso dos imóveis que se destinem a Serviços, Indústria e Comércio.

Esta atualização do VPT (Valor Patrimonial Tributário) é feita de forma automática pela AT (Autoridade Tributária), de 3 em 3 anos, a fim de proceder à atualização dos Coeficientes de Desvalorização da Moeda, de acordo com a inflação registada.

Desta forma, para os imóveis urbanos com afetação comercial, industrial ou de serviços, assim como para os imóveis que se destinam a habitação, e cuja última atualização ocorreu em 2020, está previsto que sofram um incremento do imposto a pagar já em 2024, de 9% e 6,75%, respetivamente.

Numa publicação anterior sobre esta temática, apresentámos um exemplo prático do que significa este aumento, e o peso que poderá trazer para os proprietários em Portugal.

Assim, de forma simplificada, o aumento Coeficiente de Desvalorização da Moeda concretiza-se da seguinte forma:

• Imóvel urbano, destinado a Serviços, Indústria ou Comércio: o aumento de imposto será de 9%, ou seja, se o IMI a pagar for de 10.000€ em 2023, haverá um aumento de 900€ em 2024, para 10.900€;
• Imóvel destinado a Habitação: Se o proprietário pagar um valor de IMI de 400€/ano, com este agravamento de 6,75%, o imposto a pagar em 2024 será de 427€.

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Zonamento – Novos Coeficientes de Localização

No que diz respeito ao novo Zonamento, o mesmo tem sido anunciado e adiado sucessivas vezes.

De acordo com o definido no Código do IMI (CIMI), a Autoridade Tributária deveria fazer uma revisão dos Coeficientes de Localização de três em três anos. Ainda que estivesse prevista uma revisão do Zonamento em 2019, onde o trabalho de revisão já se encontrava em curso, por iniciativa da CNAPU, desde 2015 que os Coeficientes de Localização não são revistos – (Portaria n.º 420-A/2015, de 31 de dezembro) com efeitos nas avaliações solicitadas a partir de 1 de janeiro de 2016.

Este sucessivo adiamento que se tem verificado irá refletir-se, certamente, num novo Zonamento que, de acordo com o que foi anunciado pelo Secretário de Estado, será publicado este ano (2024), com reflexo nas avaliações do próximo ano. Contudo, este anúncio foi feito antes da ‘queda’ do Governo e, como temos novas eleições agendadas para Março, teremos de aguardar para perceber como irá ser a agenda até ao final do ano.

No entanto, tal como foi já adiantado pelo Secretário de Estado, a tendência deste novo zonamento será a de subir os Coeficientes de Localização, fazendo acompanhar o crescimento dos valores do mercado imobiliário. Sabemos que desde a data da última atualização destes coeficientes, em 2015, os preços do imobiliário dispararam, pelo que se antecipa que o atraso na atualização dos Coeficientes de Localização irá originar uma subida abrupta nestes, que estão claramente desajustados da realidade.

O cenário atual

Em suma, esta variável é importante para aproximar os Valor Patrimoniais, atribuídos pela AT, dos valores de mercado dos imóveis, pelo que, atendendo às dinâmicas dos mercados imobiliários e dos preços dos imóveis, que têm estado a atingir valores históricos, impactando particularmente a crise da Habitação, espera-se que este novo Zonamento venha a adotar valores mais próximos dos valores de mercado, corrigindo os desvios existentes.

Atualmente, os Coeficientes de Localização variam numa escala de 0,4 (o mais baixo) a 3,5 (o mais alto), podendo ser distintos para as diferentes utilizações (habitação, comércio, serviços e indústria) com a mesma localização. Através do Portal das Finanças, é possível aceder a um mapa com os coeficientes de localização em Portugal.

Contudo, antecipa-se que possa haver uma alteração destes mesmos escalões, fazendo subir este coeficiente essencialmente as zonas mais valorizadas (consideradas como zonas premium), o que irá promover um aumento significativo na Valorização dos imóveis, em sede de IMI.

A atualização destes coeficientes não se deverá processar de forma automática nos imóveis que já se encontram avaliados. Ou seja, para os imóveis existentes, apenas um pedido de reavaliação do imóvel por iniciativa do proprietário ou da Câmara Municipal resultará numa nova avaliação e, consequentemente, na diferença dos impostos a pagar.

Conclusão destas novidades no IMI

Todas estas novidades, recentemente introduzidas pelo Governo, fazem com que os Valores Patrimoniais Tribuários dos Imóveis estejam a disparar e, com isso, o valor de IMI que é pago pelos proprietários portugueses. De forma a combater esta tendência crescente, a Ayming convida-o a fazer um breve Diagnóstico técnico-fiscal ao seu património imobiliário e a saber quais as opções à disposição da sua empresa para reduzir a carga fiscal associada aos seus imóveis.

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Esta discrepância é combatida, sobretudo, através da análise detalhada dos imóveis sob o ponto de vista técnico, nomeadamente com análise de Áreas e Afetações, algo que, quando incluído num pedido de reavaliação patrimonial de um imóvel, se traduz numa redução do VPT (e, consequentemente, do IMI), mesmo considerando os recentes aumentos do Valor de Construção, do Coeficiente de Localização e, agora, do Coeficiente de Desvalorização da Moeda.