Hoje é o último dia para pagar o IMI – estará a pagar o valor correto?

Termina hoje, dia 31 de maio, o prazo para o pagamento da primeira prestação do Imposto Municipal sobre Imóveis, correspondente ao património imobiliário detido, pelos respetivos proprietários, a 31 de dezembro do ano 2020.

Este imposto possui periodicidade anual e cíclica, sendo apurado com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT), registado a 31 de dezembro de cada ano, ao qual é aplicada diretamente uma taxa, estipulada por cada município, que varia entre os 0,30% e os 0,45% para as propriedades urbanas e de 0,8% para a propriedade rústica.

Durante os meses de Março e Abril são emitidas as notas de liquidação com o apuramento dos valores de coleta a serem pagos até ao final do mês de Maio onde, normalmente, são identificados todos os Artigos, Rústicos e Urbanos, detidos pelos contribuintes, com os seus respetivos VPT, município a que pertencem e a respetiva taxa aplicada, com vista ao apuramento do imposto.

A forma de pagamento varia de acordo com o montante de coleta devida, podendo este ser efetuado em 1, 2 ou 3 prestações, de acordo com a seguinte tabela:

Uma das principais questões que todos os proprietários de imóveis deverão confirmar é se estão a pagar o montante correto, tendo em consideração como foi aferido o atual VPT dos seus imóveis. A fórmula, para aferir este valor, foi criada de modo a que o seu cálculo fosse claro e objetivo. Contudo, esta é composta por coeficientes que deverão ser atualizados periodicamente, como é o caso do Valor de Custo de construção, publicado através de portaria todos os anos, o Coeficiente de Localização, que também pode ser alvo de atualização, embora sejam com menos frequência, e o Coeficiente de Vetustez, que repercute a antiguidade do imóvel através de escalões pré-definidos para cada segmento ou afetação.

É de salientar que a atualização dos coeficientes não é efetuada de forma automática, ou seja, a Autoridade Tributária não atualiza os coeficientes registados na matriz de ano para ano, com exceção do coeficiente de desvalorização da moeda, onde os VPT dos prédios urbanos comerciais, industriais ou para serviços são atualizados anualmente com base em fatores correspondentes aos coeficientes de desvalorização da moeda fixados anualmente por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças, conforme o n.º 2 do artigo 138.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Para se proceder a uma atualização do VPT é, normalmente, solicitado um novo pedido de  avaliação que, numa forma mais imediata, efetua a atualização dos coeficientes que se encontram registados na matriz para os que se encontram atualmente em vigor, de acordo com a legislação em vigor e código do IMI. Contudo, não é garantido que esta atualização venha a reduzir o VPT, podendo ocorrer, com frequência, o aumento do mesmo, sendo necessário uma cautelosa abordagem e sentido crítico na análise de todos os elementos e coeficientes registados na matriz de modo a prever a probabilidade, ou risco, de aumento de VPT, onde muitas vezes os simuladores disponibilizados não se mostram suficientes para acautelar estas situações, nomeadamente no que respeita a coeficientes com carácter mais subjetivo.

Numa análise mais profunda e exaustiva, para além da mais evidente atualização de coeficientes, devem ser analisadas todas as áreas que compõem o imóvel de forma a aferir a sua composição, uso e características físicas, para que possa ser efetuada, à luz da atual legislação e diretivas, a sua correta alocação, tipo e afetação, o que em muitos casos não se encontra corretamente aferida resultando no pagamento excessivo de imposto.

Pegando num exemplo dum caso concreto, estudado recentemente pela Ayming, caso fosse feita apenas uma atualização de coeficientes poderia obter-se uma redução de 10,2%. Contudo, com uma análise das áreas que compõem o imóvel, conseguiu-se atingir uma redução total de 21,3% do Valor Patrimonial, o que se reflete de forma imediata na coleta de IMI a pagar no ano seguinte.