A Ayming convidou Enzo Guidez, da Mitiska REIM, para uma breve entrevista, onde abordámos o atual estado do segmento dos Retail Parks e do restante mercado imobiliário, em Portugal
A Otimização Fiscal do Património Imobiliário é algo que a Ayming tem vindo trabalhar, em Portugal, há mais de uma década, com resultados relevantes nos variados setores de atividade, tendo obtido mais de 17 milhões de euros de poupanças acumuladas para os nossos clientes, relativos à carga fiscal associada aos seus imóveis, sendo muitos deles classificados como Retail Parks.
O IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis – é, muitas vezes, um custo que as empresas suportam e que não está devidamente ajustado à realidade, por variadas razões.
Neste Case Study decidimos entrevistar um cliente da Ayming Portugal que opera na área dos Retail Parks, o Grupo Mitiska, na pessoa do seu Investment Manager, Enzo Guidez, que tem a seu cargo um portfólio composto por um número significativo de imóveis, em Portugal.
O objetivo desta entrevista passa por darmos a conhecer um pouco melhor a Mitiska, o setor em que estão inseridos e de que forma o trabalho desenvolvido pela Ayming foi crucial para a continuidade e expansão da sua atividade em Portugal.
Enzo Guidez, Investment Manager da Mitiska REIM
Enzo Guidez começou a sua intervenção ao falar sobre a origem, core business e histórico da Mitiska em Portugal:
A Mitiska REIM é uma gestora de fundos de investimento imobiliários com sede em Bruxelas, Bélgica. Tivemos origem na Mitiska, private equity lançada nos anos 90 com o objetivo de investir em marcas de retalho.
O nosso foco passa, sobretudo, por um nicho do mercado imobiliário designado por “imobiliário de conveniência”, atuando por toda a Europa nos segmentos de Retail Parks, logística urbana e indústria ligeira. A Mitiska REIM, por sua vez, foi lançada em 2009, contando hoje com 3 Fundos de Investimento e mais de 75 ativos sob gestão, espalhados por 11 países.
A Mitiska REIM entrou em Portugal em 2017, com a aquisição de 2 Retail Parks: o Focus Park Canidelo, em Vila Nova de Gaia e o Mondego Retail Park, em Coimbra.
Em maio de 2019 seguiu-se a aquisição de mais um terreno de 10 hectares no Algarve, para promoção de um novo projeto. Já em dezembro de 2019, adquirimos, à Blackstone, um portefólio de 4 Retail Parks (Viana do Castelo, Aveiro, Santarém e Alverca).
Em suma, hoje detemos 7 ativos – 6 em funcionamento e um em fase de promoção, que perfazem uma área bruta locável total de aproximadamente 140.000 m².
Desafiámos Enzo Guidez a partilhar a sua perspetiva sobre as oportunidades e desafios atuais, especialmente neste contexto de pós-confinamento:
A performance dos nossos ativos tem sido muito boa, uma vez que se trata de locais de consumo de conveniência, que em nada se viram impactados pela quebra no turismo, massificação do teletrabalho, etc.
Penso que o principal desafio será trazer de volta a confiança dos investidores, após as medidas desproporcionais e inconstitucionais tomadas pelo governo Português durante esta pandemia, com a criação da Lei das Rendas, que muito afetou o modo de funcionamento dos Centros Comerciais e Retail Parks.
Para além do enorme impacto financeiro que a medida teve para nós, esta veio abalar e desestabilizar a relação que existia entre proprietários, gestores e inquilinos/lojistas. Ficamos, ainda, a aguardar que a nossa justiça se pronuncie (antes que o tema caia no esquecimento, mais uma vez).
De seguida, perguntámos o que prevê para o futuro, em Portugal, deste segmento de mercado, quer em relação aos Retail Parks, mas também ao restante mercado imobiliário:
Continuamos a ver oportunidades no mercado português, tanto no segmento dos Retail Parks como no light industrial
Relativamente ao presente e futuro próximo, continuamos a ver oportunidades no mercado português, tanto no segmento dos Retail Parks como no light industrial (tendo em conta que a maioria das empresas portuguesas são PMEs e que muitos tendem a esquecê-las, existindo falta de infraestruturas de qualidade).
Vejo, também, muitas oportunidades no segmento do Senior Housing, onde espero que os investidores domésticos agarrem essa oportunidade e não a deixem escapar.
Relativamente ao mercado Português, como um todo, faltam investidores nacionais que dinamizem o mercado, pois não podemos estar tão dependentes dos investidores estrangeiros. Estamos muito aquém dos outros países neste aspeto, que contam sempre com dezenas de players locais (Familly Offices, Investidores Institucionais, etc).
De que forma acreditam que a redução do IMI impacta o vosso negócio, nomeadamente ao nível de alívio de tesouraria, aumento de margem negocial com inquilinos e da capacidade de expansão do Grupo para novos imóveis?
Qualquer Euro poupado em IMI tem um impacto direto na renda líquida e pro tabela na avaliação dos imóveis de rendimento
Embora o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) seja proporcionalmente baixo em Portugal, quando comparado com outros países, este tem sempre um impacto na renda líquida que extraímos dos nossos ativos.
Noutros países, os Impostos sobre o Património são um encargo para o inquilino e não para o proprietário, passando a ter um impacto neutro para o investidor. Já em Portugal, não é prática de mercado que assim seja, pelo que qualquer Euro poupado em IMI tem um impacto direto na renda líquida e pro tabela na avaliação dos imóveis de rendimento.
Para finalizar a nossa entrevista, tentámos perceber como foi a experiência de trabalho com a Ayming e se este apoio foi importante para as alterações/transações, que, entretanto, ocorrem no portfólio de imóveis:
Consideramos que trabalhar com a Ayming Portugal foi uma ótima experiência. Disponíveis e muito claros, com bons resultados obtidos.
O IMI é um dos fatores a ter em conta quando avaliamos os imóveis. É tão importante assinar um novo contrato de arrendamento como reduzir o IMI em 40%. No final do dia, o que conta é o valor líquido que se obtém, quer advenha do aumento da receita ou da redução dos custos.
A Ayming Portugal agradece à Mitiska REIM e, em especial, a Enzo Guidez pela disponibilidade em responder às questões que colocámos nesta breve entrevista.
